Ristrutturare casa con un mutuo: tutto quello che devi sapere

Rinnovare la propria casa è un progetto che va oltre il semplice miglioramento estetico: è un investimento concreto che ne aumenta il comfort e il valore sul mercato. Quando i lavori da fare sono importanti, specialmente se toccano la struttura o l’efficienza energetica, la liquidità personale può non bastare, ed è qui che entra in gioco la necessità di un finanziamento.

Per interventi di una certa entità, il mutuo si rivela spesso la scelta più logica e vantaggiosa, in quanto permette di ottenere somme più alte, restituibili in tempi più lunghi e con tassi di interesse più favorevoli. Avviare la richiesta per un mutuo per la ristrutturazione di casa non è però un percorso da improvvisare: richiede un’attenta preparazione e la consapevolezza di un iter preciso, fatto di documenti specifici e passaggi ben definiti con la banca.

Tipologie di mutuo per ristrutturazione

Non esiste un solo modo per ottenere un finanziamento per ristrutturare. La banca propone infatti soluzioni diverse, modellate sulla situazione del richiedente.

• Il caso più comune è quello di chi già possiede l’immobile: in questa situazione, si ricorre a un mutuo per sola ristrutturazione, la cui finalità è coprire unicamente le spese dei lavori.
• Diverso è il discorso per chi compra una casa che necessita di interventi: per questa esigenza esiste il mutuo per acquisto più ristrutturazione. Questa soluzione integrata finanzia con un unico contratto sia il prezzo dell’immobile sia il preventivo dei lavori, ottimizzando tempi e costi, a partire da quelli notarili.
• C’è poi una crescente attenzione per la sostenibilità: i progetti che migliorano l’efficienza energetica dell’edificio, come l’installazione di un cappotto termico, possono beneficiare dei cosiddetti “mutui green“, prodotti che offrono condizioni economiche di favore, a cominciare da tassi più vantaggiosi.

La documentazione necessaria per la richiesta

L’iter per la richiesta di un mutuo per ristrutturazione prevede la presentazione di una documentazione articolata, che si divide in tre categorie principali.

1. La prima riguarda i documenti anagrafici e reddituali del richiedente, del tutto analoghi a quelli richiesti per un normale mutuo di acquisto: documento d’identità, codice fiscale, ultime buste paga o dichiarazioni dei redditi.
2. La seconda categoria comprende i documenti relativi all’immobile, come l’atto di provenienza, la visura e la planimetria catastale.
3. La terza sezione, specifica per questa tipologia di finanziamento, è quella tecnica, che deve descrivere in dettaglio i lavori da eseguire. È indispensabile presentare un preventivo di spesa completo e analitico, redatto dall’impresa esecutrice, e il cosiddetto computo metrico estimativo, che elenca ogni singola lavorazione con i relativi costi. A questi si aggiunge il titolo abilitativo edilizio (come la CILA o la SCIA) presentato e approvato dal Comune. Questa documentazione tecnica è fondamentale, poiché permette alla banca e al suo perito di valutare la congruità dei costi, la fattibilità del progetto e il futuro aumento di valore dell’immobile.

Le fasi del processo di erogazione

Il processo di erogazione di un mutuo ristrutturazione prima casa segue delle fasi ben precise e leggermente diverse da quelle di un mutuo per acquisto.

Dopo la presentazione della domanda e l’analisi della documentazione, la banca effettua una prima delibera reddituale per valutare la sostenibilità finanziaria dell’operazione.

In seguito, viene nominato un perito che ha il duplice compito di stimare il valore dell’immobile allo stato attuale e, soprattutto, il valore che raggiungerà una volta completati i lavori, basandosi sul progetto presentato.

A differenza di un mutuo per acquisto, l’erogazione della somma non avviene quasi mai in un’unica soluzione al momento del rogito. La modalità più comune è quella a stato di avanzamento lavori (SAL). La banca eroga una prima tranche di denaro all’apertura del cantiere (ad esempio il 20-30% dell’importo) e le successive solo dopo che il perito avrà verificato, con sopralluoghi periodici, che i lavori procedono come da progetto e che il valore dell’immobile sta effettivamente aumentando.

Questo meccanismo a tranche tutela sia la banca, che si assicura che il finanziamento venga utilizzato per lo scopo previsto, sia il mutuatario, che ha la garanzia di un controllo esterno sulla qualità e la progressione dell’intervento.